Эксперты отмечают активность на рынке недвижимости после зимнего затишья

Сауле Исабаева 13-03-2015, 00:00 3378
На казахстанском рынке недвижимости наблюдается значительное потепление, отмечают с надеждой отечественные риэлторы. И это несмотря на то, что потенциальные их клиенты до сих пор не вышли из выжидательного состояния, связанного с девальвационными страхами. Практически всю зиму рынок был заморожен и делать какие-то прогнозы на среднесрочную перспективу эксперты пока не решаются. Поэтому с ними мы попытаемся проанализировать текущую ситуацию и понять, что же может измениться на рынке этой весной.

Дамир СЕЙСЕБАЕВ,
директор департамента аналитики АО “Private Asset Management”:
“НАКОПИВШИЙСЯ ОТЛОЖЕННЫЙ СПРОС НАЧАЛ РЕАЛИЗОВЫВАТЬСЯ”
– Казахстанский рынок недвижимости сейчас пребывает в подвешенном состоянии. Количество сделок купли-продажи жилья за последний месяц серьезно упало. Как отмечают риэлторы, их потенциальные клиенты заняли выжидательную позицию. Но есть ли на то причины?
– Наблюдавшееся в январе с.г. сокращение количества сделок купли-продажи жилья на 17,8% по сравнению с предыдущим месяцем является типичным сезонным колебанием.

То же самое происходило и в предыдущие четыре года, когда январское падение составляло от 5,3 до 29,6 %. Это самый “мертвый” месяц на рынке жилья, да и не только. И я бы не стал связывать уменьшение количества сделок в январе текущего года с ожиданиями девальвации тенге, хотя, возможно, этот фактор сыграл определенную психологическую роль. Тем более что в феврале произошел рост на 7,9%, что тоже было в рамках сезонных колебаний.

В целом за первые два месяца нынешнего года общее количество сделок с недвижимостью даже увеличилось на 1% по сравнению с январем-февралем 2014 года и составило 23,7 тысячи сделок. Что касается цен на рынке жилья, то в январе и феврале они незначительно выросли.
– В начале февраля глава государства призвал казахстанцев не верить в слухи о девальвации. Тем не менее, граждане, наученные горьким опытом, больше всего боятся именно этого. А каковы будут ваши прогнозы относительно девальвации?
– Я не буду делать подобные прогнозы, скажу лишь то, что известно официально.

Резких колебаний курса не ожидается, возможно, лишь плавное обесценение тенге.
Если обратиться к недавней истории, то мы увидим, что после прошлогодней девальвации стоимость недвижимости резко подскочила в феврале по сравнению с январем: на первичном рынке – на 8,6%, на вторичном – на 11,4%. И в последующие месяцы отката цен не происходило. То есть, очевидно, что девальвация приводит к удорожанию цен на рынке жилья, поэтому выгоднее покупать дома и квартиры до обесценения национальной валюты.

– Это зимой многие казахстанские банки приостанавливали выдачу кредитов на приобретение жилья. Сейчас возобновили. Но граждане жалуются, что проценты возросли, а условия стали менее выгодными. На самом ли деле это так? Вообще, какова сейчас ситуация на рынке ипотечного кредитования?
– Приостановка выдачи кредитов на жилье была временной и связана с нехваткой тенговой ликвидности. Сейчас ипотечные кредиты доступны.

Объем кредитов, выданных на приобретение недвижимости, растет на протяжении последних пяти лет в среднем на 30% в год. При этом ставки по ипотеке находятся на уровне 12-13%.
– По вашим прогнозам, как поведут себя цены на недвижимость в ближайшие месяцы?
– Еще раз повторюсь: в Казахстане цены на недвижимость не падают, наоборот, они растут. Реальное повышение цен (за вычетом инфляции) на первичном рынке за последние три года составило 17,3%, на вторичном – на 30,3%. Цены сейчас находятся на исторических максимумах.

И ключевой вопрос заключается в том, почему это происходит и до какого уровня они будут расти.
На удорожание недвижимости влияет ряд факторов. Прежде всего, давит спрос, который является высоким и значительно превышает предложение. Объем выданных кредитов на приобретение жилья за последние три года почти удвоился, уровень денежных доходов населения тоже рос, но не столь высокими темпами. Скорее всего, накопившийся отложенный спрос начал реализовываться, и люди стали покупать жилье.

Второе – это затраты на строительство (в т.ч. строительные материалы), которые за три года увеличились на 23%. Объем предложения не поспевает за спросом.
Что касается прогнозов, то, скорее всего, цены будут расти и дальше, а ставки по ипотеке, возможно, незначительно снизятся.
В Казахстане сегодня стало выгодно инвестировать в недвижимость.
Нина ЛУКЬЯНЕНКО,
президент Объединенной ассоциации риэлторов Казахстана:
“МАРТОВСКАЯ СТАТИСТИКА ПОКАЖЕТ НАМ УВЕЛИЧЕНИЕ ЧИСЛА СДЕЛОК”
– Выжидательные настроения среди населения, конечно, еще сохраняются, но к настоящему времени они серьезно нивелировались.

Нужно понимать, что большинство людей покупают жилье для собственного проживания, и они не могут подолгу сидеть и ждать.
Ожидание было связано с декабрьскими и январскими праздниками, когда выпало много выходных, а также со слухами о девальвации, которая якобы случится в феврале. Сейчас середина марта, и мы, риэлторы, наблюдаем активность – количество показов и количество предложений со стороны покупателей резко увеличилось.

Правда, продавцы пока еще в раздумье – они торгуются, ведут переговоры. Но, думаю, мартовская статистика покажет нам увеличение числа сделок.
Затишье на рынке этой зимой было связано и с тем, что банки временно приостанавливали выдачу ипотечных кредитов в тенге. Тем самым они перекладывали свои риски на плечи потенциальных заемщиков. Последние это четко понимали и не брали кредиты в долларах. Сейчас тенговые займы возобновлены, хотя и не по тем процентным ставкам, которые нам хотелось бы видеть.

То есть условия стали более невыгодными. Есть кредиты и 9,5% годовых, и по 18%.
Что касается стоимости жилья, то для конечного покупателя она осталась той же. Да, она корректировалась за счет девальвационных ожиданий в сторону понижения. Так, за прошлый год где-то на 15% снизилось количество сделок и на 15% в среднем стоимость. И пока к уровню февраля 2014 цены еще не вернулись.
На весну я прогнозирую оживление по количеству сделок.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *